Hipoteca · PAH Pontevedra

Novidade · outubro 2026

Novo decreto 29/2026: que cambia nos desafiuzamentos e no alugueiro

En vigor desde o 8 de outubro. Se te demandan por non poder pagar o alugueiro e es vulnerable, a Administración ten 2 meses para darche outra vivenda ou pagar a débeda, sexa quen sexa o caseiro; se non o fai, non hai desafiuzamento. Fronte a fondos e outros grandes propietarios, o xuíz pode parar o desafiuzamento ata 2030. Tamén serve se xa tes data de lanzamento.

Ollo: está pendente de convalidación e pode caer. Pídeo por escrito no xulgado canto antes.

Todo sobre o decreto, explicado →

Antes de empezar

Esta guía resume a experiencia acumulada polas asembleas da PAH desde 2009 sobre o que pasa cando deixas de pagar a hipoteca. A clave é organizármonos: a lei segue a deixar en mans do banco a decisión final de se un caso se resolve ou non.

Coidado cos voitres! Calquera persoa ou empresa que che diga que, a cambio de diñeiro, che soluciona o problema, estáche a mentir. A asesoría da PAH é de balde.

Calma, moita calma. Ninguén vai ao cárcere por non pagar unha hipoteca, e unha execución hipotecaria tarda meses, a miúdo máis dun ano. Hai tempo para pensar que facer. Prioriza a túa saúde e a da túa familia: sempre se pode facer algo, e máis se vés á asemblea.

Fase 1: cando deixas de pagar

Aínda non hai procedemento xudicial. O teu interlocutor é o banco e con el tes que negociar. Mentres pagas, o banco dificilmente che ofrecerá alternativas: o máis habitual é que a negociación seria empece cando deixas de pagar.

Decide que solución queres e faite respectar

Se a dificultade é puntual, pode abondar cunha carencia (pagar só xuros durante un tempo). Se é grave e longa, a maioría das persoas prefire a dación en pagamento (entregar a vivenda e cancelar toda a débeda), se é posible cun alugueiro social na mesma casa. A primeira vez diranche que é imposible. É o normal: insiste.

Coidado coas refinanciacións e cos préstamos persoais que che ofreza o banco. Case sempre son pan para hoxe e fame para mañá: alongan a débeda, engaden gastos e ás veces pídenche meter avalistas. Non metas un familiar como avalista: quedaría atado á túa débeda.

Non asines nada que non entendas. Pide todas as propostas por escrito e tráeas á asemblea.

Como negociar co banco

Leva a túa proposta por escrito e con dúas copias: unha para o banco e outra que che selen. Podes usar o modelo de solicitude de dación en pagamento.
Se o director di que non depende del, pídelle que o envíe á central coa súa recomendación.
Sube o ton aos poucos: insistir por escrito, reclamar ao servizo de atención ao cliente do banco e despois ao Banco de España, xuntar un informe dos servizos sociais e, se fai falta, accións colectivas da PAH.
Pregunta na asemblea se o teu banco está adherido ao Código de Boas Prácticas bancarias e se cumpres os seus requisitos. Pode dar acceso a reestruturacións, quitas ou dación, pero as súas condicións cambiaron varias veces e a dación non é a primeira opción que ofrece.

Cando deixar de pagar?

Só ti podes decidilo. Desde a nosa experiencia: ningunha casa, ningunha hipoteca e ningún banco merece o sacrificio da túa familia. Nunca deixes de cubrir comida, luz ou auga para pagar a cota. E non creas o “vai poñendo o que poidas”: se non pagas a cota enteira, ese diñeiro non frea os xuros de demora nin o procedemento, salvo que pactes por escrito unha redución.

Se estás en Pontevedra

Acode aos servizos sociais do teu concello en canto teñas dificultades graves. Ademais de axudas, o informe de vulnerabilidade que emiten é a proba principal para pedir suspensións máis adiante.

Fase 2: dentro do procedemento

O banco inicia a execución para reclamar a débeda. Pase o que pase, segue negociando: o banco pode parala e chegar a un acordo en calquera momento.

Vencemento anticipado

Desde a Lei 5/2019 de crédito inmobiliario, o banco só pode reclamarche toda a hipoteca de golpe se os impagamentos suman, na primeira metade do préstamo, o 3 % do capital ou 12 cotas mensuais; e na segunda metade, o 7 % ou 15 cotas. Ademais ten que avisarte antes e darche un mes para poñerte ao día. Revisa coa asemblea se no teu caso se cumpre.

A demanda e a oposición

Cando che notifican a demanda de execución, tes 10 días para opoñerte. Desde 2013 podes alegar, entre outras cousas, que hai cláusulas abusivas na túa hipoteca (xuros de demora, cláusula chan, vencemento anticipado, IRPH…). Por iso é tan importante ter avogada desde o primeiro momento.

Pide xustiza gratuíta xa

Tes dereito a avogada e procuradora de oficio se os ingresos da túa unidade familiar non superan o dobre do IPREM (2,5 veces se sodes menos de catro membros e 3 veces se sodes catro ou máis). Pídea no Servizo de Orientación Xurídica do Colexio da Avogacía de Pontevedra ou no xulgado, e comunícallo ao xulgado para que se paren os prazos mentres se resolve. Se cha denegan, podes recorrer: modelo de recurso. Se a túa avogada de oficio non te informa ou non defende os teus intereses, podes pedir un cambio ao Colexio.

Grandes tenedores: que cambiou

A Lei de Vivenda de 2023 obrigaba os grandes tenedores (máis de 10 vivendas ou máis de 1.500 m² residenciais) a intentar unha conciliación ou intermediación coa Administración antes de executar a hipoteca dunha persoa vulnerable. O Tribunal Constitucional anulou ese requisito en xaneiro de 2025, así que xa non frea a demanda. Co Real Decreto-lei 29/2026, a demanda de execución ten que indicar se a casa é a túa vivenda habitual e se o banco é gran tenedor, e fronte a fondos e grandes tenedores ese mesmo decreto reforza a suspensión do desaloxo para persoas vulnerables.

Suspensión do lanzamento (Lei 1/2013)

Se é a túa vivenda habitual e estás nunha situación de especial vulnerabilidade (por exemplo: familia numerosa ou monoparental, menores ao teu cargo, discapacidade ou dependencia, desemprego sen prestación, vítima de violencia de xénero ou persoas maiores ao teu cargo) e os ingresos da familia non superan uns límites ligados ao IPREM, podes pedir que se suspenda o desaloxo. Esta suspensión está prorrogada ata o 15 de maio de 2028. Modelo: solicitude de suspensión pola Lei 1/2013.

A poxa

Se non hai acordo, a vivenda sae a poxa no portal de poxas do BOE. Cando é vivenda habitual e ninguén puxa, o banco quédaa polo 70 % do valor de taxación para a poxa, ou polo que se deba se é menos, pero nunca por baixo do 60 %. A diferenza co que debías segue a ser débeda. Podes asistir á túa poxa.

Vía notarial (extraxudicial)

Algunhas escrituras permiten ao banco executar ante notario. Se che chega unha notificación dunha notaría, tráea á asemblea canto antes: os prazos son máis curtos. O notario non pode desafiuzarte: para iso o banco ten que ir ao xulgado.

Fase 3: despois da poxa

Tras a poxa hai dous problemas: a débeda que queda e a ameaza de desafiuzamento. Ningún é automático. Para embargarte ou desaloxarte, o banco ten que pedilo ao xulgado e teñen que notificarcho.

A débeda restante

Esixe a condonación. O banco pode perdoarche a débeda cando queira, e a PAH conseguiu moitas condonacións. Modelos: para o banco e para o xulgado.
O embargo ten límites. Non che poden embargar a parte do soldo ou da pensión que non supere o salario mínimo (1.221 € ao mes en 2026); a partir de aí embárgase por tramos e menos se tes cargas familiares. Cálculo do embargo de nómina.
Segunda oportunidade. Desde a reforma concursal de 2022 (Lei 16/2022), as persoas físicas poden pedir que se lles cancelen débedas que non poden pagar. Pregunta na asemblea se che convén.
Impostos. Se perdes a túa vivenda habitual por dación en pagamento ou execución hipotecaria, a lei prevé que non pagues plusvalía municipal nin IRPF por esa “ganancia”, se cumpres os requisitos. Se cos reclaman, usa o kit fiscal da PAH.

Fronte ao desafiuzamento

Non pode pasar por sorpresa. A resolución ten que fixar día e hora exactos do lanzamento e notificarcho.
Pide a suspensión co informe dos servizos sociais: pola Lei 1/2013 se cumpres os seus requisitos, e polo Real Decreto-lei 29/2026 se estás en situación de vulnerabilidade sen alternativa habitacional. Tamén existe o aprazamento polo artigo 704 LAC.
Servizos sociais. O concello ten que buscar unha alternativa para que non quedes na rúa. Insiste aínda que che digan que non hai pisos.
Stop Desafiuzamentos. Se se esgotan as vías, a PAH organiza concentracións pacíficas na porta para parar o desafiuzamento e forzar unha negociación. Avísanos con tempo.

Lembra a lección que aprendemos nestes anos: cando parece que todo está perdido, todo está por gañar.

Documentos útiles

Modelos da PAH estatal, en castelán. Enchéos cos teus datos, entrégaos sempre con copia selada e, mellor, revísaos antes na asemblea.

Resolucións xudiciais

Arquivo de autos e sentenzas de 2013 que abriron camiño contra as cláusulas abusivas. Consérvanse como referencia histórica: a xurisprudencia avanzou moito desde entón.

Cláusula chan (2013)

Xuros de demora (2013)

Actualizado o 19 de outubro de 2026. As leis de vivenda están a cambiar moi á présa. Esta información é orientativa e non substitúe o asesoramento dunha avogada no teu caso concreto. Se ves algo desactualizado, escríbenos.