Hipoteca · PAH Pontevedra

Novedad · octubre 2026

Nuevo decreto 29/2026: qué cambia en los desahucios y el alquiler

En vigor desde el 8 de octubre. Si te demandan por no poder pagar el alquiler y eres vulnerable, la Administración tiene 2 meses para darte otra vivienda o pagar la deuda, sea quien sea el casero; si no lo hace, no hay desahucio. Frente a fondos y otros grandes propietarios, el juez puede parar el desahucio hasta 2030. También sirve si ya tienes fecha de lanzamiento.

Ojo: está pendiente de convalidación y puede caer. Pídelo por escrito en el juzgado cuanto antes.

Todo sobre el decreto, explicado →

Antes de empezar

Esta guía resume la experiencia acumulada por las asambleas de la PAH desde 2009 sobre lo que pasa cuando dejas de pagar la hipoteca. La clave es organizarnos: la ley sigue dejando en manos del banco la decisión final de si un caso se resuelve o no.

¡Cuidado con los buitres! Cualquier persona o empresa que te diga que, a cambio de dinero, te soluciona el problema, te está mintiendo. La asesoría de la PAH es gratuita.

Calma, mucha calma. Nadie va a la cárcel por no pagar una hipoteca, y una ejecución hipotecaria tarda meses, a menudo más de un año. Hay tiempo para pensar qué hacer. Prioriza tu salud y la de tu familia: siempre se puede hacer algo, y más si vienes a la asamblea.

Fase 1: cuando dejas de pagar

Todavía no hay procedimiento judicial. Tu interlocutor es el banco y con él tienes que negociar. Mientras pagas, el banco difícilmente te ofrecerá alternativas: lo más habitual es que la negociación seria empiece cuando dejas de pagar.

Decide qué solución quieres y hazte respetar

Si la dificultad es puntual, puede bastar con una carencia (pagar solo intereses durante un tiempo). Si es grave y larga, la mayoría de las personas prefiere la dación en pago (entregar la vivienda y cancelar toda la deuda), si es posible con un alquiler social en la misma casa. La primera vez te dirán que es imposible. Es lo normal: insiste.

Cuidado con las refinanciaciones y los préstamos personales que te ofrezca el banco. Casi siempre son pan para hoy y hambre para mañana: alargan la deuda, añaden gastos y a veces te piden meter avalistas. No metas a un familiar como avalista: quedaría atado a tu deuda.

No firmes nada que no hayas entendido. Pide todas las propuestas por escrito y tráelas a la asamblea.

Cómo negociar con el banco

Lleva tu propuesta por escrito y con dos copias: una para el banco y otra que te sellen. Puedes usar el modelo de solicitud de dación en pago.
Si el director dice que no depende de él, pídele que lo envíe a la central con su recomendación.
Sube el tono poco a poco: insistir por escrito, reclamar al servicio de atención al cliente del banco y después al Banco de España, adjuntar un informe de servicios sociales y, si hace falta, acciones colectivas de la PAH.
Pregunta en la asamblea si tu banco está adherido al Código de Buenas Prácticas bancarias y si cumples sus requisitos. Puede dar acceso a reestructuraciones, quitas o dación, pero sus condiciones han cambiado varias veces y la dación no es la primera opción que ofrece.

¿Cuándo dejar de pagar?

Solo tú puedes decidirlo. Desde nuestra experiencia: ninguna casa, ninguna hipoteca y ningún banco merece el sacrificio de tu familia. Nunca dejes de cubrir comida, luz o agua para pagar la cuota. Y no te creas el “ve poniendo lo que puedas”: si no pagas la cuota entera, ese dinero no frena los intereses de demora ni el procedimiento, salvo que pactes por escrito una reducción.

Si estás en Pontevedra

Acude a los servicios sociales de tu concello en cuanto tengas dificultades graves. Además de ayudas, el informe de vulnerabilidad que emiten es la prueba principal para pedir suspensiones más adelante.

Fase 2: dentro del procedimiento

El banco inicia la ejecución para reclamar la deuda. Pase lo que pase, sigue negociando: el banco puede pararla y llegar a un acuerdo en cualquier momento.

Vencimiento anticipado

Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco solo puede reclamarte toda la hipoteca de golpe si los impagos suman, en la primera mitad del préstamo, el 3 % del capital o 12 cuotas mensuales; y en la segunda mitad, el 7 % o 15 cuotas. Además tiene que avisarte antes y darte un mes para ponerte al día. Revisa con la asamblea si en tu caso se cumple.

La demanda y la oposición

Cuando te notifican la demanda de ejecución, tienes 10 días para oponerte. Desde 2013 puedes alegar, entre otras cosas, que hay cláusulas abusivas en tu hipoteca (intereses de demora, cláusula suelo, vencimiento anticipado, IRPH…). Por eso es tan importante tener abogada desde el primer momento.

Pide justicia gratuita ya

Tienes derecho a abogada y procuradora de oficio si los ingresos de tu unidad familiar no superan el doble del IPREM (2,5 veces si sois menos de cuatro miembros y 3 veces si sois cuatro o más). Pídela en el Servicio de Orientación Jurídica del Colegio de la Abogacía de Pontevedra o en el juzgado, y comunícalo al juzgado para que se paren los plazos mientras se resuelve. Si te la deniegan, puedes recurrir: modelo de recurso. Si tu abogada de oficio no te informa o no defiende tus intereses, puedes pedir un cambio al Colegio.

Grandes tenedores: qué ha cambiado

La Ley de Vivienda de 2023 obligaba a los grandes tenedores (más de 10 viviendas o más de 1.500 m² residenciales) a intentar una conciliación o intermediación con la Administración antes de ejecutar la hipoteca de una persona vulnerable. El Tribunal Constitucional anuló ese requisito en enero de 2025, así que ya no frena la demanda. Con el Real Decreto-ley 29/2026, la demanda de ejecución tiene que indicar si la casa es tu vivienda habitual y si el banco es gran tenedor, y frente a fondos y grandes tenedores ese mismo decreto refuerza la suspensión del desalojo para personas vulnerables.

Suspensión del lanzamiento (Ley 1/2013)

Si es tu vivienda habitual y estás en una situación de especial vulnerabilidad (por ejemplo: familia numerosa o monoparental, menores a cargo, discapacidad o dependencia, desempleo sin prestación, víctima de violencia de género o personas mayores a cargo) y los ingresos de la familia no superan unos límites ligados al IPREM, puedes pedir que se suspenda el desalojo. Esta suspensión está prorrogada hasta el 15 de mayo de 2028. Modelo: solicitud de suspensión por la Ley 1/2013.

La subasta

Si no hay acuerdo, la vivienda sale a subasta en el portal de subastas del BOE. Cuando es vivienda habitual y nadie puja, el banco se la queda por el 70 % del valor de tasación para la subasta, o por lo que se deba si es menos, pero nunca por debajo del 60 %. La diferencia con lo que debías sigue siendo deuda. Puedes asistir a tu subasta.

Vía notarial (extrajudicial)

Algunas escrituras permiten al banco ejecutar ante notario. Si te llega una notificación de una notaría, tráela a la asamblea cuanto antes: los plazos son más cortos. El notario no puede desahuciarte: para eso el banco tiene que ir al juzgado.

Fase 3: después de la subasta

Tras la subasta hay dos problemas: la deuda que queda y la amenaza de desahucio. Ninguno es automático. Para embargarte o desalojarte, el banco tiene que pedirlo al juzgado y tienen que notificártelo.

La deuda restante

Exige la condonación. El banco puede perdonarte la deuda cuando quiera, y la PAH ha conseguido muchas condonaciones. Modelos: para el banco y para el juzgado.
El embargo tiene límites. No te pueden embargar la parte del sueldo o la pensión que no supere el salario mínimo (1.221 € al mes en 2026); a partir de ahí se embarga por tramos y menos si tienes cargas familiares. Cálculo del embargo de nómina.
Segunda oportunidad. Desde la reforma concursal de 2022 (Ley 16/2022), las personas físicas pueden pedir que se les cancelen deudas que no pueden pagar. Pregunta en la asamblea si te conviene.
Impuestos. Si pierdes tu vivienda habitual por dación en pago o ejecución hipotecaria, la ley prevé que no pagues plusvalía municipal ni IRPF por esa “ganancia”, si cumples los requisitos. Si te los reclaman, usa el kit fiscal de la PAH.

Frente al desahucio

No puede pasar por sorpresa. La resolución tiene que fijar día y hora exactos del lanzamiento y notificártelo.
Pide la suspensión con el informe de servicios sociales: por la Ley 1/2013 si cumples sus requisitos, y por el Real Decreto-ley 29/2026 si estás en situación de vulnerabilidad sin alternativa habitacional. También existe el aplazamiento por el artículo 704 LEC.
Servicios sociales. El concello tiene que buscar una alternativa para que no te quedes en la calle. Insiste aunque te digan que no hay pisos.
Stop Desahucios. Si se agotan las vías, la PAH organiza concentraciones pacíficas en la puerta para parar el desahucio y forzar una negociación. Avísanos con tiempo.

Recuerda la lección que hemos aprendido en estos años: cuando parece que todo está perdido, todo está por ganar.

Documentos útiles

Modelos de la PAH estatal. Rellénalos con tus datos, entrégalos siempre con copia sellada y, mejor, revísalos antes en la asamblea.

Resoluciones judiciales

Archivo de autos y sentencias de 2013 que abrieron camino contra las cláusulas abusivas. Se conservan como referencia histórica: la jurisprudencia ha avanzado mucho desde entonces.

Cláusula suelo (2013)

Intereses de demora (2013)

Actualizado el 19 de octubre de 2026. Las leyes de vivienda están cambiando muy deprisa. Esta información es orientativa y no sustituye el asesoramiento de una abogada en tu caso concreto. Si ves algo desactualizado, escríbenos.