El nuevo decreto de vivienda, explicado

Lo más importante, en tres frases

Ojo: el mismo día salió otro decreto, el 28/2026. Ese es el que habla de que el casero avise con 6 meses y pague una indemnización si no renueva. Solo empezaría a valer el 15 de noviembre si se aprueba. Aquí explicamos el 29/2026.

¿Qué protección tengo? Depende de quién te demanda

Es la primera pregunta que te haremos en la asamblea: ¿quién es el dueño de tu casa?

Me han demandado por no poder pagar el alquiler

Es la medida más fuerte del decreto. Si el juicio es por impago y estás en situación de vulnerabilidad, pasa esto:

1. Tu abogada presenta en el juzgado los papeles que demuestran tu situación.
2. El juzgado avisa de inmediato a la Administración. En Galicia, a la Xunta.
3. La Administración tiene 2 meses. Mientras tanto, el juicio y el lanzamiento quedan parados.
4. En ese tiempo tiene que hacer una de dos cosas: darte una vivienda adecuada o pagar la deuda (y las costas).
5. Si paga, se acaba el juicio y sigues en tu casa con tu contrato.
6. Si no hace nada, la Administración pasa a deber el dinero en tu lugar y no hay desahucio. El contrato sigue mientras sigas en situación de vulnerabilidad.

Cosas que conviene saber

• Sirve sea quien sea el casero, también si es un particular con un solo piso.
• Sirve aunque el casero ya te haya mandado un burofax reclamando el pago.
• No gasta tu derecho a pagar tú la deuda para pararlo (la «enervación» de siempre). Son cosas distintas.
• La deuda no desaparece. Lo que cambia es quién la paga si la Administración no da una solución.
• Si te ofrecen una vivienda, se puede discutir si es «adecuada»: lejos, pequeña, sin colegio para los niños… Lleva claras tus necesidades.
• Si pasaste por la Ley de Segunda Oportunidad y te perdonaron deudas, díselo a tu abogada: hay que revisar la cantidad antes.

Ya tengo fecha de lanzamiento

Todavía se puede hacer algo, siempre que no te hayan echado. El decreto se aplica a los desahucios que ya estaban en marcha el 8 de octubre. Da igual que ya haya sentencia o que antes se pidiera y se gastara otra suspensión.

Lista para llevar a la abogada YA

• Informe de servicios sociales reciente, de este año.
• Papeles de ingresos: nóminas, paro, IMV, RISGA u otras ayudas, declaración de la renta.
• Quién vive en casa: libro de familia, empadronamiento, certificado de discapacidad o dependencia si lo hay.
• Prueba de que no tienes otra vivienda: solicitudes de vivienda pública o bono de alquiler, y las respuestas (o el silencio) de la Administración.
• Todo lo del juicio: demanda, sentencia, papel con la fecha de lanzamiento.
• Si sabes cuántos pisos tiene el casero, apúntalo. Si es un fondo, cualquier dato de cuándo y cómo compró.

Se acaba mi contrato y el casero quiere que me vaya

Antes de irte, comprueba si tienes derecho a quedarte más tiempo. Muchos desahucios «por fin de contrato» se evitan porque el contrato tenía una prórroga.

Cuidado con la prórroga extraordinaria

• Hay que pedirla por escrito (mejor burofax) y antes de que acabe el contrato.
• Si fallaste algún mes en los últimos 8, no vale.
• El casero puede negarse si necesita el piso para él o su familia directa, aunque no lo pusiera en el contrato. Pero tiene que demostrarlo de verdad.
• Si ya la pediste con el decreto de marzo (el 8/2026), esa petición sigue valiendo.

Contratos «de temporada» y alquiler de habitaciones

Contratos de temporada

Solo son legales si vienes de fuera por un motivo concreto (trabajo, estudios, tratamiento médico…) y tienes tu casa de verdad en otro sitio.

• El contrato tiene que decir el motivo. Si no lo dice, es un alquiler normal de vivienda (5 años, prórrogas y límites de precio) desde el primer día.
• Es el casero quien tiene que demostrar que el motivo es real, no tú.
• Máximo 12 meses como regla. Si se pasa sin motivo, o te encadenan más de dos contratos, el primero cuenta como alquiler normal.
• Si te renuevan, la renta no puede subir más que el índice oficial (IRAV).
• Fianza extra de un mes como mucho. Te puedes ir tras el primer mes avisando con 10 días, sin penalización.
• Los firmados antes del 8 de octubre siguen con las reglas viejas, pero si en realidad era tu casa de siempre y el motivo era inventado, se puede defender en el juzgado que nunca fue de temporada.

Alquiler de habitaciones

• Alquilar una habitación para vivir es un alquiler de vivienda, con sus protecciones.
• Lo que se paga entre todas las habitaciones no puede superar lo que costaría alquilar el piso entero.

Otros casos

Vivo sin contrato o en precario

Lo de que la Administración pague la deuda no se aplica, porque no hay alquiler impagado. Sí se puede pedir que se pare el desahucio si eres vulnerable y no tienes alternativa, y contra un fondo es más fácil. El decreto no dice nada sobre cómo se entró en la vivienda: es terreno de discusión en el juzgado.

Tengo hipoteca y el banco vendió mi deuda

• Puedes defenderte frente a quien compró tu deuda igual que frente al banco.
• Si estabas en el Código de Buenas Prácticas, está prohibido vender tu préstamo. Si lo venden, tienen que avisarte y, si demuestras que cumples los requisitos en 6 meses, el banco tiene que recomprarlo.
• Si un fondo se queda tu vivienda habitual por menos del 70 % de lo que vale y eres vulnerable, el lanzamiento se para hasta 2030.

Venden mi piso o el edificio entero

Tienes derecho a comprarlo antes que nadie al mismo precio, y si venden el edificio entero tienen que decirte el precio de tu piso. Si no te avisaron bien, puedes reclamarlo después (el «retracto»). La cláusula en la que renunciabas a esto ya no vale.

Lo que el casero ya no puede cobrarte

Lo que pagaste de más se puede reclamar, y también restar de lo que el casero diga que le debes en un juicio por impago.

Reparaciones que el casero no hace

Si afecta a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad (humedades, electricidad, caldera…): pídela por escrito con un presupuesto razonable. El casero tiene 15 días (5 hábiles en temporada) para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla. Si no contesta o se niega sin motivo, puedes hacer la obra y descontarla del alquiler. Guarda facturas y fotos: lo descontado así no es un impago.

Al irte del piso

Firmad un documento con el estado de la vivienda. Si no se firma, o no apunta daños, se entiende que la dejaste bien. Eso ayuda a recuperar la fianza.

Ojo con los bulos

Impuestos y otras medidas, en pocas palabras

• Deducción por alquiler: si tu base imponible es menor de 33.007 € al año, puedes desgravar el 10 % de lo que pagas de alquiler en la renta, con límites.
• Caseros que bajan el alquiler pagan menos impuestos cuanto más lo bajan, o si alquilan a jóvenes de 18 a 35 años.
• Pisos turísticos: IVA del 10 % desde el 1 de diciembre de 2026, y los concellos podrán subirles el IBI hasta un 150 % en zonas tensionadas.
• Pisos vacíos más de 2 años sin motivo: más IBI para quien tenga varios.
• SOCIMIs: pagarán un 25 % por los beneficios que no repartan, salvo si alquilan barato.
• Vivienda asequible: la que cuesta, gastos incluidos, como mucho el 30 % de lo que gana una familia normal del municipio. Útil para discutir si una vivienda que te ofrecen es «adecuada».

Fechas clave

1. 2 oct 2026El Congreso tumba los decretos anteriores (26 y 27/2026).
2. 8 oct 2026Entra en vigor el decreto 29/2026.
3. Mediados nov 2026Termina el plazo para que la Diputación Permanente lo vote.
4. 15 nov 2026Empezaría el otro decreto (28/2026), si se aprueba.
5. 29 nov 2026Elecciones generales.
6. 1 dic 2026IVA en pisos turísticos.
7. 31 dic 2027Fin del límite especial de subida del alquiler (0 % o 2 %).
8. 31 dic 2028Fecha límite de fin de contrato para pedir la prórroga extraordinaria.
9. 31 dic 2030Fin de las paralizaciones de desahucios del decreto.

Palabras que vas a oír

Lanzamiento

El día en que la comisión judicial va a sacarte de la vivienda.

Enervar

Parar el desahucio por impago pagando toda la deuda. Ahora también puede hacerlo la Administración.

Vulnerabilidad

Falta de recursos que acreditan servicios sociales o tus ingresos, según criterios legales.

Alternativa habitacional

Otra vivienda adecuada para ti y tu familia.

IRAV

Índice oficial que marca cuánto puede subir como máximo el alquiler cada año.

LAJ

Letrado o letrada de la Administración de Justicia: quien gestiona el procedimiento en el juzgado.

Subrogarse

Ponerse en el lugar de otro. Aquí, la Administración pasa a deber el dinero.

Real decreto-ley

Norma del Gobierno que vale desde que sale en el BOE, pero que el Congreso tiene que votar en 30 días hábiles.

Guía de la PAH, versión del 16 de octubre de 2026, hecha a partir del texto íntegro del BOE. Información para orientarte: para tu caso concreto, habla con tu abogada o ven a la asamblea. Comprobamos el estado del decreto antes de cada asamblea.