Alugueiro e ocupación · PAH Pontevedra

Novidades que che afectan

Novidade · outubro 2026

Novo decreto 29/2026: que cambia nos desafiuzamentos e no alugueiro

En vigor desde o 8 de outubro. Se te demandan por non poder pagar o alugueiro e es vulnerable, a Administración ten 2 meses para darche outra vivenda ou pagar a débeda, sexa quen sexa o caseiro; se non o fai, non hai desafiuzamento. Fronte a fondos e outros grandes propietarios, o xuíz pode parar o desafiuzamento ata 2030. Tamén serve se xa tes data de lanzamento.

Ollo: está pendente de convalidación e pode caer. Pídeo por escrito no xulgado canto antes.

Todo sobre o decreto, explicado →

O mesmo Real Decreto-lei 29/2026 inclúe outras medidas para inquilinas, tamén pendentes de convalidación:

Subas limitadas ao 2 % na actualización anual da renda ata o 31 de decembro de 2027.
Prórroga extraordinaria de ata dous anos para contratos que rematen antes do 31 de decembro de 2028, se estás ao día no pagamento e cumpres o resto de requisitos.
Alugueiros de tempada: teñen que responder a unha causa real e, como regra xeral, non poden durar máis de 12 meses. Se se encadean contratos temporais na mesma vivenda, pode considerarse vivenda habitual desde o primeiro.
Cuartos: a suma do que se cobra polos cuartos non pode superar o alugueiro do piso enteiro.
Dedución do 10 % no IRPF polo alugueiro da túa vivenda habitual, se a túa base impoñible é inferior a 33.007,20 €.

Outro decreto, o Real Decreto-lei 28/2026, cambiaría desde o 15 de novembro de 2026 as prórrogas dos contratos e obrigaría a indemnizar a inquilina se non se renovan. Só entrará en vigor se se convalida a tempo. Contarémosche na asemblea como queda.

O teu contrato de alugueiro

As inquilinas somos a parte débil dun contrato que se pacta “libremente entre dúas partes”. Mentres non cambiemos a lei, o mellor é coñecer ben os nosos dereitos. O que segue baséase na Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU), coas súas reformas de 2019 e 2023.

Que ten que pór como mínimo o contrato?

A identidade das partes, a vivenda, a duración, a renda e a fianza. Pide sempre o contrato por escrito e garda unha copia asinada.

Pódese negociar o contrato?

Si, e convén intentalo: a duración, a renda, quen paga cada gasto, se se actualiza a renda e como. Todo o que se pacte, por escrito.

Canto dura un alugueiro de vivenda?

Depende de cando asinaches:

Desde marzo de 2019 (e entre o 19 de decembro de 2018 e o 22 de xaneiro de 2019): aínda que o contrato diga menos, prorrógase ano a ano ata os 5 anos, ou 7 se o propietario é unha empresa. Só ti podes decidir marchar antes de cada renovación, avisando con 30 días.
Entre o 6 de xuño de 2013 e febreiro de 2019: mínimo de 3 anos.
Antes do 6 de xuño de 2013: mínimo de 5 anos.
Antes do 9 de maio de 1985: prórroga forzosa (renda antiga), con regras propias.

O propietario só pode non renovar antes dese mínimo se precisa a vivenda para el ou para a súa familia directa, se iso consta no contrato, pasou o primeiro ano e te avisa con polo menos dous meses.

Que pasa cando remata o prazo mínimo?

Se ninguén di nada (o propietario ten que avisar con 4 meses e ti con 2), o contrato prorrógase ano a ano ata 3 anos máis.

A Lei de Vivenda de 2023 engadiu dúas prórrogas extraordinarias: ata 3 anos en zonas tensionadas (en Galicia sono A Coruña e Santiago; Pontevedra, a outubro de 2026, non) e 1 ano se estás en situación de vulnerabilidade e o propietario é gran tenedor. A isto súmase a prórroga do Real Decreto-lei 29/2026 que explicamos arriba.

Pódenme cobrar os gastos da inmobiliaria?

Non. Desde a Lei de Vivenda de 2023, os gastos de xestión inmobiliaria e de formalización do contrato págaos o propietario. Tampouco che poden esixir máis dun mes de renda por adiantado, e o propietario ten que darche recibo de cada pagamento.

Pódenme subir o alugueiro cando queiran?

Non. A renda só se actualiza unha vez ao ano, no aniversario do contrato, e só se o contrato o di. Se o contrato prevé a actualización pero non di como, aplícase o índice oficial de referencia para arrendamentos (IRAV) que publica o INE.

Co Real Decreto-lei 29/2026, a suba anual non pode pasar do 2 % ata o 31 de decembro de 2027 (e é do 0 % se a túa renda xa está por riba do índice de referencia), mentres siga en vigor. Se o contrato non di nada de actualizar, a renda non sobe.

Canta fianza me poden pedir?

A fianza legal é dun mes de renda. Ademais poden pedir garantías adicionais de como máximo dous meses máis (salvo contratos de longa duración). En Galicia o propietario ten que depositar a fianza no Instituto Galego da Vivenda e Solo (IGVS): pídelle o xustificante do depósito.

E os gastos de comunidade ou o IBI?

Só os pagas se o contrato o di por escrito e indica o importe anual. Se non, págaos o propietario.

Obras e reparacións

Quen paga as reparacións necesarias?

O propietario ten que facer todas as reparacións necesarias para que a vivenda sexa habitable (pingueiras, humidades, instalacións…), sen subirche a renda, salvo que o dano sexa culpa túa. As pequenas reparacións polo desgaste do uso diario son cousa túa.

Avisa por escrito canto antes da avaría.
Se é urxente para evitar un dano grave, podes facer a reparación avisando o propietario e reclamarlle o custo.
Se as obras duran máis de 20 días, a renda redúcese en proporción á parte da casa que non podes usar.
Se non repara, podes pedir unha inspección á Administración. Na asemblea axudámosche co escrito.

E se o propietario quere facer obras de mellora?

Ten que avisarte por escrito con tres meses de antelación. Se non poden agardar, tes que soportalas, pero con rebaixa da renda se duran máis de 20 días. Só pode subir a renda por melloras pasados 5 anos de contrato (7 se é unha empresa).

Podo facer eu obras no piso?

Precisas o consentimento do propietario por escrito; se non, ao marchar poden obrigarte a deixalo como estaba, e as obras non autorizadas poden ser causa de desafiuzamento. Si podes, avisando por escrito, facer as obras necesarias para adaptar a vivenda a unha persoa con discapacidade ou maior de 70 anos.

Abusos e conflitos coa propiedade

O propietario quere que marche antes de tempo

Se tes contrato en vigor e estás ao día, non pode botarte sen máis: só nos casos que prevé a lei. Se di que precisa a vivenda e pasados tres meses nin el nin a súa familia viven nela, podes volver ou pedir unha indemnización. Avisa as túas veciñas para que estean atentas.

O propietario non me acepta o pagamento

Adoita pasar cando queren forzar un desafiuzamento por impagamento. Ofrece o pagamento por un medio que deixe constancia (burofax, transferencia, notario) e, se segue sen aceptalo, fai unha consignación de rendas no xulgado da túa localidade. Non precisas avogada para iso.

A miña parella ou un familiar era o titular do contrato

Podes subrogarte (quedar co contrato) se o xulgado che atribúe a vivenda nunha separación ou divorcio, avisando o propietario en dous meses. Se morre a persoa titular, poden subrogarse a súa parella, fillas, pais ou irmáns que convivisen con ela os dous anos anteriores, avisando en tres meses.

Non chego a pagar o alugueiro

Vai aos servizos sociais do teu concello antes de acumular débeda. En Galicia existe o Bono de Alugueiro Social do IGVS para persoas en proceso de desafiuzamento e outras situacións de vulnerabilidade: cobre ata o 100 % da renda dentro duns límites, cunha axuda extra de ata 600 € para débedas ou fianza. A convocatoria de 2026 está aberta ata o 30 de novembro ou ata esgotar orzamento. Para menores de 36 anos está o Bono Alugueiro Mocidade.

Se te demandan por impagamento

Pide xustiza gratuíta en canto che chegue a demanda e comunícallo ao xulgado.
Tes 10 días hábiles para pagar o que debes, opoñerte ou, se é a primeira vez, “enervar” o desafiuzamento pagando todo o debido (non se pode se xa o fixeches antes ou se che reclamaron o pagamento de xeito fidedigno 30 días antes da demanda).
Pide o informe de vulnerabilidade aos servizos sociais. Con el podes pedir a suspensión do lanzamento: 2 meses se o propietario é unha persoa e 4 se é unha empresa, pola Lei de Axuizamento Civil. E a do Real Decreto-lei 29/2026, moito máis longa, se cumpres os seus requisitos.
Se é a túa vivenda habitual, o xulgado avisa os servizos sociais e infórmate de que podes acudir a eles. O que xa non se lle esixe ao gran tenedor é unha conciliación previa antes de demandar: o Tribunal Constitucional anulou ese requisito en xaneiro de 2025.
Ven á asemblea con todos os papeis.

Documentos útiles

Sen contrato

Se vives nunha vivenda sen título e te denunciaron ou demandaron, tamén tes dereitos.

Vivir sen contrato

Moitas familias viven nunha vivenda sen título porque non teñen outra saída: pisos baleiros de bancos e fondos, contratos que venceron, vivendas herdadas… Na PAH non xulgamos a ninguén. Axudámoste a defenderte e a buscar unha solución habitacional digna, como un alugueiro social.

O máis importante é non quedares soa e vir á asemblea en canto recibas calquera papel: unha denuncia, unha citación ou unha demanda.

Que protección tes

Vivenda habitual. Nas demandas por precario ou de recuperación da posesión, a demanda debe dicir se é a túa vivenda habitual e se o propietario é gran tenedor, e o xulgado comunica o caso aos servizos sociais. A conciliación previa obrigatoria que engadiu a Lei de Vivenda de 2023 anulouna o Tribunal Constitucional en xaneiro de 2025.
Suspensión do desaloxo. Cun informe de vulnerabilidade dos servizos sociais podes pedir que se suspenda o lanzamento, segundo o tipo de procedemento e de propietario. O Real Decreto-lei 29/2026 amplía estas suspensións para persoas vulnerables sen alternativa habitacional; se o teu caso entra ou non depende de varios requisitos, así que revísao coa asemblea.
Inviolabilidade do domicilio. Se é a túa vivenda, ninguén pode entrar sen o teu permiso ou unha orde xudicial. Non abras a porta a empresas de “desokupación” e chama á asemblea.
Empadroamento. O padrón reflicte onde vives de verdade: o concello ten que empadroarte aínda que non teñas contrato. Estar empadroada é clave para os servizos sociais e para as axudas.

Que facer

Empadróate na vivenda.
Vai aos servizos sociais e pide un informe de vulnerabilidade.
Pide xustiza gratuíta en canto che chegue unha denuncia ou demanda.
Pide un alugueiro social por escrito ao propietario se é un banco ou un fondo.
Ven á asemblea con todos os papeis.

Documentos útiles

Actualizado o 19 de outubro de 2026. As leis de vivenda están a cambiar moi á présa. Esta información é orientativa e non substitúe o asesoramento dunha avogada no teu caso concreto. Se ves algo desactualizado, escríbenos.