O novo decreto de vivenda, explicado

O máis importante, en tres frases

Ollo: o mesmo día saíu outro decreto, o 28/2026. Ese é o que fala de que o caseiro avise con 6 meses e pague unha indemnización se non renova. Só empezaría a valer o 15 de novembro se se aproba. Aquí explicamos o 29/2026.

Que protección teño? Depende de quen te demanda

É a primeira pregunta que che faremos na asemblea: quen é o dono da túa casa?

Demandáronme por non poder pagar o alugueiro

É a medida máis forte do decreto. Se o xuízo é por impagamento e estás en situación de vulnerabilidade, pasa isto:

1. A túa avogada presenta no xulgado os papeis que demostran a túa situación.
2. O xulgado avisa de inmediato á Administración. En Galicia, á Xunta.
3. A Administración ten 2 meses. Mentres, o xuízo e o lanzamento quedan parados.
4. Nese tempo ten que facer unha de dúas cousas: darche unha vivenda axeitada ou pagar a débeda (e as custas).
5. Se paga, acaba o xuízo e segues na túa casa co teu contrato.
6. Se non fai nada, a Administración pasa a deber o diñeiro no teu lugar e non hai desafiuzamento. O contrato segue mentres sigas en situación de vulnerabilidade.

Cousas que convén saber

• Serve sexa quen sexa o caseiro, tamén se é un particular cun só piso.
• Serve aínda que o caseiro xa che mandase un burofax reclamando o pagamento.
• Non gasta o teu dereito a pagar ti a débeda para paralo (a «enervación» de sempre). Son cousas distintas.
• A débeda non desaparece. O que cambia é quen a paga se a Administración non dá unha solución.
• Se che ofrecen unha vivenda, pódese discutir se é «axeitada»: lonxe, pequena, sen colexio para os nenos… Leva claras as túas necesidades.
• Se pasaches pola Lei de Segunda Oportunidade e che perdoaron débedas, díllo á túa avogada: hai que revisar a cantidade antes.

Xa teño data de lanzamento

Aínda se pode facer algo, sempre que non te botasen. O decreto aplícase aos desafiuzamentos que xa estaban en marcha o 8 de outubro. Dá igual que xa haxa sentenza ou que antes se pedise e se gastase outra suspensión.

Lista para levar á avogada XA

• Informe dos servizos sociais recente, deste ano.
• Papeis de ingresos: nóminas, paro, IMV, RISGA ou outras axudas, declaración da renda.
• Quen vive na casa: libro de familia, empadroamento, certificado de discapacidade ou dependencia se o hai.
• Proba de que non tes outra vivenda: solicitudes de vivenda pública ou bono de alugueiro, e as respostas (ou o silencio) da Administración.
• Todo o do xuízo: demanda, sentenza, papel coa data de lanzamento.
• Se sabes cantos pisos ten o caseiro, apúntao. Se é un fondo, calquera dato de cando e como comprou.

Remata o meu contrato e o caseiro quere que marche

Antes de marchar, comproba se tes dereito a quedar máis tempo. Moitos desafiuzamentos «por fin de contrato» evítanse porque o contrato tiña unha prórroga.

Coidado coa prórroga extraordinaria

• Hai que pedila por escrito (mellor burofax) e antes de que remate o contrato.
• Se fallaches algún mes nos últimos 8, non vale.
• O caseiro pode negarse se necesita o piso para el ou para a súa familia directa, aínda que non o puxese no contrato. Pero ten que demostralo de verdade.
• Se xa a pediches co decreto de marzo (o 8/2026), esa petición segue valendo.

Contratos «de tempada» e alugueiro de cuartos

Contratos de tempada

Só son legais se vés de fóra por un motivo concreto (traballo, estudos, tratamento médico…) e tes a túa casa de verdade noutro sitio.

• O contrato ten que dicir o motivo. Se non o di, é un alugueiro normal de vivenda (5 anos, prórrogas e límites de prezo) desde o primeiro día.
• É o caseiro quen ten que demostrar que o motivo é real, non ti.
• Máximo 12 meses como regra. Se se pasa sen motivo, ou che encadean máis de dous contratos, o primeiro conta como alugueiro normal.
• Se cho renovan, a renda non pode subir máis que o índice oficial (IRAV).
• Fianza extra dun mes como moito. Podes marchar tras o primeiro mes avisando con 10 días, sen penalización.
• Os asinados antes do 8 de outubro seguen coas regras vellas, pero se en realidade era a túa casa de sempre e o motivo era inventado, pódese defender no xulgado que nunca foi de tempada.

Alugueiro de cuartos

• Alugar un cuarto para vivir é un alugueiro de vivenda, coas súas proteccións.
• O que se paga entre todos os cuartos non pode superar o que custaría alugar o piso enteiro.

Outros casos

Vivo sen contrato ou en precario

O de que a Administración pague a débeda non se aplica, porque non hai alugueiro impagado. Si se pode pedir que se pare o desafiuzamento se es vulnerable e non tes alternativa, e contra un fondo é máis doado. O decreto non di nada sobre como se entrou na vivenda: é terreo de discusión no xulgado.

Teño hipoteca e o banco vendeu a miña débeda

• Podes defenderte fronte a quen comprou a túa débeda igual que fronte ao banco.
• Se estabas no Código de Boas Prácticas, está prohibido vender o teu préstamo. Se o venden, teñen que avisarte e, se demostras que cumpres os requisitos en 6 meses, o banco ten que recompralo.
• Se un fondo queda coa túa vivenda habitual por menos do 70 % do que vale e es vulnerable, o lanzamento párase ata 2030.

Venden o meu piso ou o edificio enteiro

Tes dereito a compralo antes ca ninguén ao mesmo prezo, e se venden o edificio enteiro teñen que dicirche o prezo do teu piso. Se non te avisaron ben, podes reclamalo despois (o «retracto»). A cláusula na que renunciabas a isto xa non vale.

O que o caseiro xa non pode cobrarche

O que pagaches de máis pódese reclamar, e tamén restar do que o caseiro diga que lle debes nun xuízo por impagamento.

Reparacións que o caseiro non fai

Se afecta á habitabilidade, á seguridade ou á salubridade (humidades, electricidade, caldeira…): pídea por escrito cun orzamento razoable. O caseiro ten 15 días (5 hábiles en tempada) para aceptalo, propoñer outra reparación ou facela. Se non contesta ou se nega sen motivo, podes facer a obra e descontala do alugueiro. Garda facturas e fotos: o descontado así non é un impagamento.

Ao marchar do piso

Asinade un documento co estado da vivenda. Se non se asina, ou non apunta danos, enténdese que a deixaches ben. Iso axuda a recuperar a fianza.

Ollo cos bulos

Impostos e outras medidas, en poucas palabras

• Dedución por alugueiro: se a túa base impoñible é menor de 33.007 € ao ano, podes desgravar o 10 % do que pagas de alugueiro na renda, con límites.
• Caseiros que baixan o alugueiro pagan menos impostos canto máis o baixan, ou se alugan a mozos de 18 a 35 anos.
• Pisos turísticos: IVE do 10 % desde o 1 de decembro de 2026, e os concellos poderán subirlles o IBI ata un 150 % en zonas tensionadas.
• Pisos baleiros máis de 2 anos sen motivo: máis IBI para quen teña varios.
• SOCIMI: pagarán un 25 % polos beneficios que non repartan, agás se alugan barato.
• Vivenda accesible: a que custa, gastos incluídos, como moito o 30 % do que gaña unha familia normal do concello. Útil para discutir se unha vivenda que che ofrecen é «axeitada».

Datas clave

1. 2 out 2026O Congreso tomba os decretos anteriores (26 e 27/2026).
2. 8 out 2026Entra en vigor o decreto 29/2026.
3. Mediados nov 2026Remata o prazo para que a Deputación Permanente o vote.
4. 15 nov 2026Empezaría o outro decreto (28/2026), se se aproba.
5. 29 nov 2026Eleccións xerais.
6. 1 dec 2026IVE nos pisos turísticos.
7. 31 dec 2027Fin do límite especial de suba do alugueiro (0 % ou 2 %).
8. 31 dec 2028Data límite de fin de contrato para pedir a prórroga extraordinaria.
9. 31 dec 2030Fin das paralizacións de desafiuzamentos do decreto.

Palabras que vas oír

Lanzamento

O día en que a comisión xudicial vai sacarte da vivenda.

Enervar

Parar o desafiuzamento por impagamento pagando toda a débeda. Agora tamén pode facelo a Administración.

Vulnerabilidade

Falta de recursos que acreditan os servizos sociais ou os teus ingresos, segundo criterios legais.

Alternativa habitacional

Outra vivenda axeitada para ti e para a túa familia.

IRAV

Índice oficial que marca canto pode subir como máximo o alugueiro cada ano.

LAJ

Letrado ou letrada da Administración de Xustiza: quen xestiona o procedemento no xulgado.

Subrogarse

Poñerse no lugar doutro. Aquí, a Administración pasa a deber o diñeiro.

Real decreto-lei

Norma do Goberno que vale desde que sae no BOE, pero que o Congreso ten que votar en 30 días hábiles.

Guía da PAH, versión do 16 de outubro de 2026, feita a partir do texto íntegro do BOE. Información para orientarte: para o teu caso concreto, fala coa túa avogada ou ven á asemblea. Comprobamos o estado do decreto antes de cada asemblea.