As trampas das inmobiliarias para seguir cobrándoche a ti

Desde maio de 2023 a lei é clara: os gastos da inmobiliaria págaos o propietario. Tres anos despois, seguen chegando á PAH inquilinas ás que lles cobraron un mes de axencia, ou dous, con outro nome. A lei cambiou. Os trucos, non tanto: só lles cambiaron o nome.

Imos por partes: que di a lei, que trampas usan e que podes facer para recuperar o teu diñeiro sen quedar sen piso.

Que di exactamente a lei

A Lei 12/2023, de dereito á vivenda, engadiu ao artigo 20.1 da Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU) unha frase moi curta: «Os gastos de xestión inmobiliaria e os de formalización do contrato serán a cargo do arrendador». Está en vigor desde o 26 de maio de 2023.

• Non distingue entre grandes e pequenos propietarios: vale para todos.
• Dá igual quen chamase a quen ou quen asinase coa inmobiliaria: buscar inquilina, ensinar o piso, comprobar papeis e redactar o contrato é traballo para o propietario.
• Calquera cláusula ou papel que diga o contrario é nulo: a LAU (artigo 6) non permite pactos que empeoren os dereitos da inquilina, e o Código Civil (artigo 6.3) anula o que se fai contra unha lei obrigatoria. Asinalo non o fai legal.

O decreto 29/2026, mentres estea en vigor, aínda o aperta máis: estes gastos non se poden cobrar nin directa nin indirectamente, e tampouco se pode obrigar a inquilina a contratar un seguro de impagamento. Explicámolo na pestana Decreto 29/2026.

As seis trampas máis habituais

1. Cambiarlle o nome ao mes de axencia

Non che cobran «honorarios», cóbranche outra cousa. Os nomes que máis vemos:

• «Personal shopper inmobiliario» ou «servizo de busca»: din que traballan para ti. Pero se ti chamaches por un anuncio de Idealista ou Fotocasa, o piso xa o tiñan para alugar por encargo do dono. A ti non che buscaron nada.
• «Estudo de viabilidade» ou «de solvencia»: cobrar por mirar as túas nóminas e se estás nun ficheiro de morosos. Iso é xestión do alugueiro: págao o propietario.
• «Redacción do contrato» ou «asesoramento xurídico»: é, literalmente, formalizar o contrato. Prohibido.
• «Fee», «cota de alta», «xestión documental»: o mesmo con roupa nova.

A regra para non perderse: se o pagamento é condición para que che aluguen o piso, é un gasto de xestión, chámeno como o chamen.

2. O falso contrato «de tempada»

Ofrécenche un contrato de 11 meses «de tempada» aínda que vas vivir alí todo o ano e non tes outra casa. Así pretenden saltarse a duración mínima de 5 anos (7 se o caseiro é unha empresa), os límites de suba e, de paso, seguir cobrando a comisión.

Pero un contrato é o que é, non o que pon na portada: se é a túa vivenda habitual, aplícase a lei de vivenda. E co decreto 29/2026 o truco ponse aínda máis difícil:

• O contrato de tempada ten que dicir o motivo concreto (traballo temporal, estudos, tratamento médico…) e ti tes que ter a túa casa de verdade noutro sitio.
• Se non o di, é un alugueiro de vivenda normal desde o primeiro día.
• É o caseiro quen ten que demostrar que o motivo é real, non ti.
• Se pasa de 12 meses sen motivo, ou che encadean máis de dous contratos, o primeiro conta como alugueiro de vivenda.

3. Servizos «voluntarios» que son obrigatorios

Non hai mes de axencia, pero para asinar tes que contratar un «servizo de atención á inquilina 24 horas», unha cota mensual de mantemento ou un seguro de impagamento a favor da axencia ou do dono.

A lei de consumidores (artigo 89.4) considera abusivo impoñer servizos que non pediches. Non é teoría: en outubro de 2025 o Ministerio de Consumo propuxo multar con 3,6 millóns de euros a Alquiler Seguro por cláusulas deste tipo, entre elas un «servizo de atención ao inquilino» e un seguro case obrigatorio. A multa aínda non é firme.

4. Cartos en man, sen factura

«En efectivo, que é máis rápido.» Ou unha «reserva» que despois non se desconta nin da fianza nin do primeiro mes. Sen papel non hai rastro, e sen rastro custa máis reclamar.

Ademais, cando nun pagamento intervén un profesional, a lei non permite pagar en efectivo 1.000 euros ou máis (Lei 11/2021). Unha reserva é legal se se desconta da fianza ou da renda e che dan recibo. Se non, é outra cousa.

5. Garantías de máis e fianzas que non chegan ao seu sitio

• A fianza legal é un mes de renda no alugueiro de vivenda.
• As garantías extra (depósito, aval) non poden pasar de dous meses.
• En Galicia a fianza ten que depositarse no IGVS (Instituto Galego da Vivenda e Solo). Pide o xustificante: se a inmobiliaria «a garda ela», mal empezamos.

6. «Ou pagas ou llo dou a outro»

É a trampa que fai funcionar todas as demais. Sabendo que hai dez persoas detrás de cada piso, a axencia xoga coa túa présa. Ningunha desas condicións é legal pola présa que teñas. E o bo é que a lei permíteche reclamar despois, xa coas chaves na man.

Que podes facer: asinar primeiro, reclamar despois

Se necesitas o piso, non tes por que perdelo. A estratexia que recomendan as asociacións de consumidores e os sindicatos de inquilinas é sinxela:

1. Garda probas. Captura do anuncio (prezo, se pon «honorarios»), correos, WhatsApp e audios onde che piden o pagamento como condición.
2. Paga sempre de forma rastrexable. Transferencia ou Bizum, nunca en efectivo. No concepto escribe claro o que é: «Gastos de xestión inmobiliaria esixidos para o piso de [enderezo]». Se cho cobran con outro nome, pide factura.
3. Asina e colle as chaves. Unha vez dentro, a presión acabouse.
4. Reclama por escrito. Manda un burofax á inmobiliaria pedindo a devolución nun prazo de 10 días e citando o artigo 20.1 da LAU.
5. Se non che devolven, denuncia e reclama. Por dúas vías que podes usar á vez:
   • Consumo: pide a folla de reclamacións na propia axencia, ou reclama na Oficina Municipal de Información ao Consumidor (OMIC) do teu concello ou no Instituto Galego do Consumo e da Competencia. Isto pode acabar en multa para a axencia, aínda que non sempre che devolve os cartos.
   • Xulgado: para recuperar o diñeiro, un proceso monitorio ou un xuízo verbal. Ata 2.000 euros non precisas avogado nin procurador, e as persoas particulares non pagan taxas xudiciais.

Un modelo de burofax, para copiar

Eu, [nome e DNI], inquilina da vivenda de [enderezo], comunícolles que o [data] me cobraron [importe] € en concepto de «[nome que lle puxeron]» como condición para alugar a vivenda. Conforme ao artigo 20.1 da Lei de Arrendamentos Urbanos, os gastos de xestión inmobiliaria e de formalización do contrato corresponden ao arrendador, e calquera pacto en contra é nulo (artigo 6 da LAU). Requíroos para que me devolvan esa cantidade no prazo de 10 días na conta [IBAN]. En caso contrario, presentarei reclamación ante Consumo e acudirei á vía xudicial.

Non é un caso illado

Xa en xuño de 2023, semanas despois de aprobarse a lei, FACUA denunciou a 32 inmobiliarias de Madrid, Sevilla, Barcelona, Valencia e Palma por seguir cobrando ás inquilinas con nomes como «estudo de viabilidade» ou «fee». E a multa proposta a Alquiler Seguro mostra que Consumo xa está a mirar.

Se che pasou ou che está a pasar, escríbenos. Axudámosche co burofax e coa reclamación, e se son varias persoas coa mesma axencia, mellor aínda: xuntas reclámase con máis forza.

Fontes: Lei de Arrendamentos Urbanos (BOE), Lei 12/2023 de dereito á vivenda (BOE), FACUA (xuño 2023), El Salto (multa a Alquiler Seguro), Maldita.es. Información orientativa: para o teu caso concreto, fala cunha avogada.