Las trampas de las inmobiliarias para seguir cobrándote a ti

Desde mayo de 2023 la ley es clara: los gastos de la inmobiliaria los paga el propietario. Tres años después, siguen llegando a la PAH inquilinas a las que les han cobrado un mes de agencia, o dos, con otro nombre. La ley cambió. Los trucos, no tanto: solo les cambiaron el nombre.

Vamos por partes: qué dice la ley, qué trampas usan y qué puedes hacer para recuperar tu dinero sin quedarte sin piso.

Qué dice exactamente la ley

La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, añadió al artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) una frase muy corta: «Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador». Está en vigor desde el 26 de mayo de 2023.

• No distingue entre grandes y pequeños propietarios: vale para todos.
• Da igual quién llamase a quién o quién firmase con la inmobiliaria: buscar inquilina, enseñar el piso, comprobar papeles y redactar el contrato es trabajo para el propietario.
• Cualquier cláusula o papel que diga lo contrario es nulo: la LAU (artículo 6) no permite pactos que empeoren los derechos de la inquilina, y el Código Civil (artículo 6.3) anula lo que se hace contra una ley obligatoria. Firmarlo no lo hace legal.

El decreto 29/2026, mientras esté en vigor, lo aprieta todavía más: estos gastos no se pueden cobrar ni directa ni indirectamente, y tampoco se puede obligar a la inquilina a contratar un seguro de impago. Lo explicamos en la pestaña Decreto 29/2026.

Las seis trampas más habituales

1. Cambiarle el nombre al mes de agencia

No te cobran «honorarios», te cobran otra cosa. Los nombres que más vemos:

• «Personal shopper inmobiliario» o «servicio de búsqueda»: dicen que trabajan para ti. Pero si tú llamaste por un anuncio de Idealista o Fotocasa, el piso ya lo tenían para alquilar por encargo del dueño. A ti no te buscaron nada.
• «Estudio de viabilidad» o «de solvencia»: cobrar por mirar tus nóminas y si estás en un fichero de morosos. Eso es gestión del alquiler: lo paga el propietario.
• «Redacción del contrato» o «asesoramiento jurídico»: es, literalmente, formalizar el contrato. Prohibido.
• «Fee», «cuota de alta», «gestión documental»: lo mismo con ropa nueva.

La regla para no perderse: si el pago es condición para que te alquilen el piso, es un gasto de gestión, lo llamen como lo llamen.

2. El falso contrato «de temporada»

Te ofrecen un contrato de 11 meses «de temporada» aunque vas a vivir allí todo el año y no tienes otra casa. Así pretenden saltarse la duración mínima de 5 años (7 si el casero es una empresa), los límites de subida y, de paso, seguir cobrando la comisión.

Pero un contrato es lo que es, no lo que pone en la portada: si es tu vivienda habitual, se aplica la ley de vivienda. Y con el decreto 29/2026 el truco se pone aún más difícil:

• El contrato de temporada tiene que decir el motivo concreto (trabajo temporal, estudios, tratamiento médico…) y tú tienes que tener tu casa de verdad en otro sitio.
• Si no lo dice, es un alquiler de vivienda normal desde el primer día.
• Es el casero quien tiene que demostrar que el motivo es real, no tú.
• Si pasa de 12 meses sin motivo, o te encadenan más de dos contratos, el primero cuenta como alquiler de vivienda.

3. Servicios «voluntarios» que son obligatorios

No hay mes de agencia, pero para firmar tienes que contratar un «servicio de atención a la inquilina 24 horas», una cuota mensual de mantenimiento o un seguro de impago a favor de la agencia o del dueño.

La ley de consumidores (artículo 89.4) considera abusivo imponer servicios que no has pedido. No es teoría: en octubre de 2025 el Ministerio de Consumo propuso multar con 3,6 millones de euros a Alquiler Seguro por cláusulas de este tipo, entre ellas un «servicio de atención al inquilino» y un seguro casi obligatorio. La multa todavía no es firme.

4. Dinero en mano, sin factura

«En efectivo, que es más rápido.» O una «reserva» que después no se descuenta ni de la fianza ni del primer mes. Sin papel no hay rastro, y sin rastro cuesta más reclamar.

Además, cuando en un pago interviene un profesional, la ley no permite pagar en efectivo 1.000 euros o más (Ley 11/2021). Una reserva es legal si se descuenta de la fianza o de la renta y te dan recibo. Si no, es otra cosa.

5. Garantías de más y fianzas que no llegan a su sitio

• La fianza legal es un mes de renta en el alquiler de vivienda.
• Las garantías extra (depósito, aval) no pueden pasar de dos meses.
• En Galicia la fianza tiene que depositarse en el IGVS (Instituto Galego da Vivenda e Solo). Pide el justificante: si la inmobiliaria «la guarda ella», mal empezamos.

6. «O pagas o se lo doy a otro»

Es la trampa que hace funcionar todas las demás. Sabiendo que hay diez personas detrás de cada piso, la agencia juega con tu prisa. Ninguna de esas condiciones es legal por la prisa que tengas. Y lo bueno es que la ley te permite reclamar después, ya con las llaves en la mano.

Qué puedes hacer: firmar primero, reclamar después

Si necesitas el piso, no tienes por qué perderlo. La estrategia que recomiendan las asociaciones de consumidores y los sindicatos de inquilinas es sencilla:

1. Guarda pruebas. Captura del anuncio (precio, si pone «honorarios»), correos, WhatsApp y audios donde te piden el pago como condición.
2. Paga siempre de forma rastreable. Transferencia o Bizum, nunca en efectivo. En el concepto escribe claro lo que es: «Gastos de gestión inmobiliaria exigidos para el piso de [dirección]». Si te lo cobran con otro nombre, pide factura.
3. Firma y coge las llaves. Una vez dentro, la presión se acabó.
4. Reclama por escrito. Manda un burofax a la inmobiliaria pidiendo la devolución en un plazo de 10 días y citando el artículo 20.1 de la LAU.
5. Si no te devuelven, denuncia y reclama. Por dos vías que puedes usar a la vez:
   • Consumo: pide la hoja de reclamaciones en la propia agencia, o reclama en la Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC) de tu ayuntamiento o en el Instituto Galego do Consumo e da Competencia. Esto puede acabar en multa para la agencia, aunque no siempre te devuelve el dinero.
   • Juzgado: para recuperar el dinero, un proceso monitorio o un juicio verbal. Hasta 2.000 euros no necesitas abogado ni procurador, y las personas particulares no pagan tasas judiciales.

Un modelo de burofax, para copiar

Yo, [nombre y DNI], inquilina de la vivienda de [dirección], les comunico que el [fecha] me cobraron [importe] € en concepto de «[nombre que le pusieron]» como condición para alquilar la vivienda. Conforme al artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corresponden al arrendador, y cualquier pacto en contra es nulo (artículo 6 de la LAU). Les requiero para que me devuelvan esa cantidad en el plazo de 10 días en la cuenta [IBAN]. En caso contrario, presentaré reclamación ante Consumo y acudiré a la vía judicial.

No es un caso aislado

Ya en junio de 2023, semanas después de aprobarse la ley, FACUA denunció a 32 inmobiliarias de Madrid, Sevilla, Barcelona, Valencia y Palma por seguir cobrando a las inquilinas con nombres como «estudio de viabilidad» o «fee». Y la multa propuesta a Alquiler Seguro muestra que Consumo ya está mirando.

Si te ha pasado o te está pasando, escríbenos. Te ayudamos con el burofax y con la reclamación, y si sois varias personas con la misma agencia, mejor todavía: juntas se reclama con más fuerza.

Fuentes: Ley de Arrendamientos Urbanos (BOE), Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (BOE), FACUA (junio 2023), El Salto (multa a Alquiler Seguro), Maldita.es. Información orientativa: para tu caso concreto, habla con una abogada.