Ley de Arrendamientos Urbanos

Todos los contratos de alquiler deberán incorporar como mínimo, las siguientes cláusulas:
1.- Identidad de las partes.
2.- Identificación de la vivienda.
3.- Duración del contrato de alquiler.
4.- Renta a pagar.
5.- Fianza

Si

Dependiendo de la firma del contrato tenemos 3 casos:

3.1 Contratos de alquiler celebrados a partir del 6 de junio de 2013. La duración del alquiler puede pactarse por las partes libremente. Debe formalizarse por escrito. Si no se pacta, la duración será de un año. Si la duración es inferior a 3 años, el plazo se prorrogará anualmente hasta alcanzar la duración mínima de 3 años menos cuando la propiedad comunique con un mes de antelación a la finalización del contrato o de la prórroga del contrato, su voluntad de no renovarlo. Si no se ha fijado expresamente un plazo en el contrato, se entenderá que el alquiler tiene una duración de 1 año; en ese caso, el plazo se prorrogará anualmente hasta alcanzar la duración mínima de 3 años.

3.2 Contratos de alquiler celebrados antes del 4 de junio de 2013. Si el plazo fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años.

3.3 Contratos de alquiler celebrados antes del 9 de mayo de 1985. La duración será indefinida (prórroga forzosa). En los casos de locales comerciales que hayan sido destinados a vivienda, su duración finalizó el 1 de enero de 2015. Si quieren cambiarte el contrato consulta el documento 1 alquiler.

Dependiendo de cuando firmaste el contrato se prorrogaría así:

4.1 Contratos de alquiler celebrados a partir del 6 de junio de 2013. Cuando llegue la fecha de finalización del contrato o de sus prórrogas, si ninguna de las partes dice nada por escrito con 30 días de antelación, el contrato se prorrogará un año más. No se prorrogará el contrato si, pasado el primer año, el propietario comunica al inquilino por escrito que necesita la vivienda para él mismo o para un familiar. Lo comunicará con dos meses de antelación. Si pasados tres meses el propietario o sus familiares no ocupan la vivienda, en el plazo de 30 días el inquilino podrá volver a la vivienda o ser indemnizado. Aquí te indicamos como reclamar documento 2 alquiler.

4.2 Contratos de alquiler celebrados antes del 6 de junio de 2013. Cuando llegue la fecha de finalización del contrato, si ninguna de las partes expresa su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

Aunque la Ley reconozca la libertad de pacto a la hora de fijar la renta, en la casi totalidad de los casos, la renta la impone el propietario, siendo una práctica totalmente legal. Aun así, debemos intentar negociarla.Además de la renta, se podrá negociar libremente entre las partes:

5.1 El momento del pago, normalmente es mensual. La propiedad NO puede pedir el pago anticipado de más de un mes de renta.

5.2 El lugar del pago (transferencia, en efectivo…). La propiedad está obligada a entregar el recibo del pago. Si no lo entrega, hay que reclamarlo. En el recibo se deben desglosar los conceptos a pagar (renta, gastos de comunidad, IBI…). La obligación de pagar la renta se podrá reemplazar por el compromiso del inquilino de reformar o rehabilitar la vivienda. Hay que pactarlo, siempre por escrito, en el momento de firmar el contrato. Si se pacta con posterioridad a la firma del contrato presentar el documento 8 alquiler.

Solo se puede actualizar una vez al año y se hará en la fecha en que se cumpla cada año de contrato. Mira tu contrato y la fecha en la que lo firmaste.

6.1 Contratos firmados antes del 6 de junio de 2013 (Ley 4/2013)Durante los primeros cinco años, sólo se puede hacer la actualización anual de la renta (subida del alquiler) según el Índice de Precios de Consumo (IPC). En el sexto año, y como requisito para que aplique la prórroga adicional de 3 años, el arrendador puede exigir un aumento de la renta. Si no lo hace, durante los tres años de la prórroga únicamente podría actualizar conforme a IPC.

6.2 Contratos firmados a partir del 6 de junio de 2013. La subida del alquiler para los inquilinos con contratos firmados a partir del 6 de junio de 2013 se puede hacer o bien, pactando libremente entre las partes esa actualización o, en el caso de no haberlo pactado, se actualizará según el IPC.

6.3 Contratos firmados a partir del 1 de abril de 2015. Fecha en la que entró en vigor la “Ley 2/2015, de desindexación de la economía española”. Los contratos firmados a partir de esa fecha se actualizarán según acuerden libremente las partes por escrito. Si no incluye ese pacto, la renta no se actualizará.Si en el contrato sí se incluye la actualización de la renta pero no se dice cómo se debe hacer, se aplicará el Índice de Garantía de Competitividad (calculado tomando como referencia el IPC armonizado de la Eurozona en relación con el IPC español en 1999. El Índice de Garantía de Competitividad tiene un suelo del 0% (es decir, nunca puede ser negativo) y un techo, inicialmente fijado en el 2%, y que podrá modificarse para coincidir con el objetivo de inflación a medio plazo establecido por el BCE).

Sí, es obligatoria en el momento de firmar el contrato.Por Ley, la fianza obligatoria será de un mes pero la propiedad puede exigirnos el pago de más de una mensualidad. Por tanto, se podría negociar. Si la propiedad se niega y nos pide mas de un mes de fianza no es ilegal ya que se trata de un acuerdo entre las partes.Las fianzas de los contratos de alquiler, se tienen que depositar en el Instituto Catalán del Suelo. Pedir a la propiedad un certificado de dicho depósito.

Pasados 3 años desde que se firmó el contrato, si el propietario hace obras de mejora, podrá aumentar la renta, a menos que se haya pactado lo contrario en el contrato.Por lo tanto sería bueno negociar en el momento de la firma del contrato que no se aumentará la renta cuando la propiedad realice obras de mejora en la vivienda.

Se puede pactar libremente quien hará frente a los gastos de comunidad y los impuestos y tasas (como el IBI o la tasa de basuras).

Es conveniente que en el contrato de alquiler se incluya una cláusula que establezca que ese contrato se inscribirá en el registro de la Propiedad y en todo caso, en el supuesto de cambio de propietario de la vivienda, el propietario comunicará al nuevo adquirente la existencia del contrato de arrendamiento y la obligación de mantener ese alquiler hasta que finalice el mismo en el supuesto de que el inquilino esté en riesgo de exclusión residencial y no se le haya encontrado una alternativa habitacional. Cláusula que debes incluir en el nuevo contrato. En muchos casos, el propietario se niega a inscribirlo y es un trámite que el inquilino no puede hacer. Es por eso, que si no consigues que se incluya esta clausula en el contrato te recomendamos que presentes el documento mediante el que se pone en conocimiento de la Oficina de Vivienda (IGVS) el requerimiento a la propiedad de inscripción del alquiler en el Registro de la Propiedad, su negativa y que ese documento sirva de prueba frente a terceros.

Son obras de conservación aquellas obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en un estado idóneo para poder ser habitada. Ejemplos: goteras, techos caídos,

Son obras de mejora aquellas que no son indispensables para el mantenimiento de la vivienda sino que únicamente aumentan la calidad y comodidad del inmueble. Ejemplos:

– Si tu vivienda necesita obras necesarias para ser habitada dignamente puedes reclamar a la propiedad mediante el documento alquiler 2, la ejecución de las obras. Te recomendamos que también presentes el documento alquiler 3, a la admisnitración para informar que estás reclamando la necesidad de unas obras de conservación de la vivienda y así reclamar una inspección. Durante los tres primeros años del contrato, el propietario no podrá cobrar ninguna cantidad a la inquilina en concepto de obras. Y no tendrá derecho a elevar la renta cuando el deterioro no sea culpa de la inquilina.- Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que la inquilina se vea privada. Para reclamar dicha disminución ver documento alquiler 4. La inquilina tendrá que comunicar a la propiedad lo más rápido posible la necesidad de las obras. Lo puedes hacer con el documento alquiler 5. Si las obras se hacen de forma urgente para evitar un daño grave, el inquilino, previa comunicación al propietario, podrá realizarla y exigir de inmediato el pago a la propiedad. Si has tenido que hacer esto puedes utilizar el documento alquiler 6. La propiedad está obligada a hacer todas las reparaciones necesarias para que la vivienda sea habitable.Tienes que saber que:Cuando se estén haciendo esas obras de conservación, la inquilina podrá suspender el contrato hasta que acaben las obras. La suspensión implica:- Que se paran los plazos del contrato- Y que se suspende la obligación de pagar la renta.

Si la propiedad quiere realizar obras de mejora en la vivienda, la propiedad se lo tendrá que notificar por escrito con 3 meses de antelación al inicio de las obras a la inquilina. La inquilina está obligado a soportarlas y tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda que no pueda disfrutar. ¿Qué quiere decir?Cuando la obra no pueda retrasarse, la inquilina estará obligada a soportarla. Si la obra dura más de 20 días, se podrá reducir la renta en proporción a la parte de la vivienda afectada por las obras. Reclama mediante el documento alquiler 4.

Para hacer cualquier obra necesitarás el consentimiento escrito del propietario. A tener en cuenta que si las obras las hicieras sin autorización de la propiedad, cuando finalice el contrato se podrá obligar a que repongas las cosas al estado anterior a hacer las obras sin que puedas reclamar indemnización alguna. Si tienes pensado hacer alguna obra solicítalo mediante este documento alquiler 7. En el momento de firmar el contrato se podrá pactar sustituir el pago de la renta de alquiler por la ejecución de obras por parte de la inquilina. En el caso de que no se haya pactado en el momento de la firma del contrato, se podrá solicitar, posteriormente y por escrito, a la propiedad la sustitución del pago de la renta arrendaticia por la ejecución de obras en la vivienda mediante el documento alquiler 8. Debes de saber que sí podrás hacer aquellas obras (previa noti ficación por escrito a la propiedad)necesarias para que la vivienda pueda ser utilizada de forma adecuada por personas con diversidad funcional o persona mayor de 70 años. Si al finalizar el contrato la propiedad exige reponer la vivienda a su estado anterior a la realización de las obras, la inquilina está obligada a hacerlo.Si en el momento de alquilar la vivienda, pensamos que sería conveniente hacer obras, tiene que quedar recogido en el contrato de alquiler.Ejecutar obras no autorizadas podría ser causa de desahucio. Por ese motivo es muy importante formalizar el documento alquiler 8.

El incumplimiento de las obligaciones del contrato por alguna de las partes dará derecho a la otra parte a finalizar el contrato.

Subrogar significa substituir o reemplazar competencias hacía otras, es un tipo de sucesión.En los contratos de alquiler también se puede hacer, es decir, cambiar la titularidad de un contrato a nombre de otra persona, solo una vez.

Solamente en las casuísticas que se detallan a continuación puedes solicitar la subrogación:

3.1 Por separación, divorcio o nulidad del matrimonio. La pareja del titular del contrato de alquiler se podrá quedar en la vivienda cuando se le adjudique por Sentencia de separación, divorcio o nulidad matrimonial.En el caso de que el contrato de alquiler lo haya firmado uno de los cónyuges y se quiera quedar en la vivienda el otro cónyuge, se deberá comunicar al propietario la voluntad de continuar en la vivienda en el plazo de dos meses a contar desde la notificación de la sentencia documento alquiler 10.

3.2 Por muerte de la inquilina. Se podrán subrogar en el contrato el marido/mujer y la pareja de hecho, descendientes, ascendientes y hermanos siempre que hubieran vivido con el arrendatarios en los dos años anteriores a su muerte y estuvieran empadronados en la vivienda de referencia.La solicitud deberá enviarse a la propiedad en el plazo de tres meses a contar desde la fecha de la muerte, documento alquiler 11.

Puede ocurrir en aquellos casos en los que el propietario quiera recuperar la vivienda antes de la finalización del contrato de alquiler. El rechazar el pago del alquiler legitima al arrendador a interponer un procedimiento de desahucio por falta de pago.Si el arrendador rechaza el cobro de la renta podemos que hacer un ofrecimiento del pago mediante envío por giro postal, ofrecimiento notarial o por cualquier medio que deje constancia de ese acto.Si el arrendador rechaza el pago, debemos ir al Juzgado y tramitar un expediente de consignación de rentas. El Juzgado será el del lugar donde esté nuestra vivienda y para hacer la consignación no será necesario ir con un abogado.También se puede hacer notarialmente.

En los casos en los que tengamos contrato de alquiler vigente y estemos al corriente de pago, el propietario no puede dar por finalizado el contrato sin más (salvo en los casos previstos por la LAU). Ver apartado 3.1. En el supuesto de que quiera dar por finalizado el contrato, deberá indemnizarnos por el tiempo que queda hasta su finalización.

En ese caso, si pasados tres meses el propietario o sus familiares no ocupan la vivienda, en el plazo de 30 días podremos volver a la vivienda o pedir que nos indemnicen.Cuando se de un supuesto de éste tipo, seria conveniente informar a vecinas o conocidas para que estén pedientes de si realmente ocupa la vivienda el propietario o algún familiar o se destina a usos turísticos.Si sabemos que no ha hecho el uso que decía podemos reclamar y denunciar la situación.

Existen una serie de prestaciones que se otorgan cuando se han contraído deudas por impago de las rentas de alquiler. Se puede solicitar la ayuda del complemento del alquiler (que es de un mínimo de 20 €/mes a un máximo de 200 €/mes en función de los ingresos de la unidad de convivencia y el lugar de residencia) o la ayuda de especial urgencia que se concede cuando ya se ha contraído una deuda por impago del alquiler y se otorga hasta un máximo de 3.000 €.En casos de dificultad para hacer frente al pago del alquiler o impago de alguna cuota, acudir a Servicios Sociales del municipio.

Solicitar abogado y procurador de oficio + Justicia gratuita.Tienes todos los pasos a seguir en el libro verde de alquileres de la PAH. Ante todo no te deseperes y ven a la asamblea de asesoramiento colectivo de PAH Barcelona, te ayudaremos a luchar por una vivienda digna.