El TJUE analizó la consulta prejudicial, elevada el 10 de septiembre de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Santander (Cantabria) sobre la validez de una cláusula de vencimiento anticipado presente en la hipoteca firmada con Banco Primus a la que se sumaba hace un año la elevada del magistrado Jesús Alemany Eguidazu del Juzgado número 1 de Fuenlabrada (Madrid), en torno a una ejecución hipotecaria iniciada por Bankia que, en virtud de la aplicación de una cláusula de vencimiento anticipado activada por un impago por parte de su cliente, reclama de golpe los 149.103,84 euros del principal de préstamo, más 1.313,28 euros por intereses remuneratorios vencidos e impagados, 27,82 euros por intereses moratorios vencidos e impagados y 45.000 euros más por intereses y costas, según el cálculo provisional de la entidad.
Esta cláusula en cuestión, la sexta bis, apartado segundo del préstamo hipotecario de Bankia a su cliente, recoge que “el préstamo se considerará vencido y consiguientemente resuelto […] en los casos siguientes:
a) La falta de pago de una cuota cualquiera de amortización incluidos todos los conceptos que la integran”, “solicitando expresamente las partes la constancia de este pacto en los libros del Registro de la Propiedad”.
¿Cuál es el papel de los Registradores de la propiedad, los notarios, en la firma de una hipoteca?
¿Qué garantía que aporta su firma a la validez de un contrato?, ¿alimentar la estafa bancaria?.
Esta situación llevó al magistrado, a presentar una consulta a la Corte de Luxemburgo el pasado 8 de febrero de 2016, cuestionando las consecuencias efectivas que tendrían sobre la hipoteca declarar nula una cláusula como esta.
El juez preguntó, si anular la cláusula permite también detener la ejecución hipotecaria o en qué condiciones debe continuar desarrollándose esta, alegando que “la cuestión planteada es de relevancia general” ante la “disparidad de pronunciamientos en los tribunales españoles” sobre esta materia, pues el Tribunal Supremo ya había declarado la nulidad parcial de este tipo de cláusulas, en una causa contra el Popular y el BBVA, pero su dictamen no suponía el fin de la ejecución hipotecaria.
Ante el peligro de afectación a la concesión general de crédito para la compra de vivienda, proponía sustituir la cláusula exigiendo un mínimo de tres impagos para que el banco actúe, y recuerda que “la tutela de los consumidores aconseja evitar interpretaciones maximalistas, que bajo una apariencia de máxima protección, tengan como consecuencia paradójica la restricción del acceso al crédito hipotecario y, derivadamente, a la adquisición de vivienda en propiedad”. “Declarada la admisibilidad de las cláusulas de vencimiento anticipado en los términos expuestos, el mismo principio de equilibrio en las prestaciones que ha de presidir su interpretación, revela lo inadecuado de obligar a las entidades prestamistas, ante comportamientos de flagrante morosidad, a acudir en exclusiva a la vía declarativa para obtener la resolución contractual” en lugar de permitirles una resolución ejecutiva de la misma.
Aunque la banca ya no actúa hasta el tercer impago y que aún entonces suele abrir una negociación con las familias a fin de tratar de evitar quedarse con la vivienda y seguir engrosando la importante carga de inmuebles con que cargan ya las entidades en balance.
El juez de Fuenlabrada, estimó que la “espera mínimamente tolerable” para iniciar acciones contra el deudor podría “situarse en el momento en que la entidad financiera entrara en pérdidas económicas derivadas del préstamo”, como ocurriría cuando el coste de provisionar los impagos sufridos supere los rendimientos obtenidos por el banco hasta la fecha.
Aún así, desde la PAH exigiremos la nulidad de todas las ejecuciones hipotecarias desde 1995 con el apoyo del TJUE.
