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enero 2017

El TJUE vuelve a dar la razón a la PAH.

El TJUE vuelve a dar la razón a la PAH: abre la puerta a exigir la nulidad de todos los procedimientos de ejecución hipotecaria y los desahucios desde 1995.

El TJUE analizó la consulta prejudicial, elevada el 10 de septiembre de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Santander (Cantabria) sobre la validez de una cláusula de vencimiento anticipado presente en la hipoteca firmada con Banco Primus a la que se sumaba hace un año la elevada del magistrado Jesús Alemany Eguidazu del Juzgado número 1 de Fuenlabrada (Madrid), en torno a una ejecución hipotecaria iniciada por Bankia que, en virtud de la aplicación de una cláusula de vencimiento anticipado activada por un impago por parte de su cliente, reclama de golpe los 149.103,84 euros del principal de préstamo, más 1.313,28 euros por intereses remuneratorios vencidos e impagados, 27,82 euros por intereses moratorios vencidos e impagados y 45.000 euros más por intereses y costas, según el cálculo provisional de la entidad.
Esta cláusula en cuestión, la sexta bis, apartado segundo del préstamo hipotecario de Bankia a su cliente, recoge que “el préstamo se considerará vencido y consiguientemente resuelto […] en los casos siguientes:
a) La falta de pago de una cuota cualquiera de amortización incluidos todos los conceptos que la integran”, “solicitando expresamente las partes la constancia de este pacto en los libros del Registro de la Propiedad”.

¿Cuál es el papel de los Registradores de la propiedad, los notarios, en la firma de una hipoteca?
¿Qué garantía que aporta su firma a la validez de un contrato?, ¿alimentar la estafa bancaria?.

Esta situación llevó al magistrado, a presentar una consulta a la Corte de Luxemburgo el pasado 8 de febrero de 2016, cuestionando las consecuencias efectivas que tendrían sobre la hipoteca declarar nula una cláusula como esta.
El juez preguntó, si anular la cláusula permite también detener la ejecución hipotecaria o en qué condiciones debe continuar desarrollándose esta, alegando que “la cuestión planteada es de relevancia general” ante la “disparidad de pronunciamientos en los tribunales españoles” sobre esta materia, pues el Tribunal Supremo ya había declarado la nulidad parcial de este tipo de cláusulas, en una causa contra el Popular y el BBVA, pero su dictamen no suponía el fin de la ejecución hipotecaria.

Ante el peligro de afectación a la concesión general de crédito para la compra de vivienda, proponía sustituir la cláusula exigiendo un mínimo de tres impagos para que el banco actúe, y recuerda que “la tutela de los consumidores aconseja evitar interpretaciones maximalistas, que bajo una apariencia de máxima protección, tengan como consecuencia paradójica la restricción del acceso al crédito hipotecario y, derivadamente, a la adquisición de vivienda en propiedad”. “Declarada la admisibilidad de las cláusulas de vencimiento anticipado en los términos expuestos, el mismo principio de equilibrio en las prestaciones que ha de presidir su interpretación, revela lo inadecuado de obligar a las entidades prestamistas, ante comportamientos de flagrante morosidad, a acudir en exclusiva a la vía declarativa para obtener la resolución contractual” en lugar de permitirles una resolución ejecutiva de la misma.

Aunque la banca ya no actúa hasta el tercer impago y que aún entonces suele abrir una negociación con las familias a fin de tratar de evitar quedarse con la vivienda y seguir engrosando la importante carga de inmuebles con que cargan ya las entidades en balance.
El juez de Fuenlabrada, estimó que la “espera mínimamente tolerable” para iniciar acciones contra el deudor podría “situarse en el momento en que la entidad financiera entrara en pérdidas económicas derivadas del préstamo”, como ocurriría cuando el coste de provisionar los impagos sufridos supere los rendimientos obtenidos por el banco hasta la fecha.

Aún así, desde la PAH exigiremos la nulidad de todas las ejecuciones hipotecarias desde 1995 con el apoyo del TJUE.

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El fin de la moratoria del Gobierno ante los desahucios.

Otra vez estamos como en 2015, con la incertidumbre de saber ¿qué pasará con las familias que se han beneficiado de la moratoria del gobierno?, el plazo espira el 15 de mayo de 2017.
Nos encontramos ante una reforma hipotecaria fallida, por su clara insuficiencia e ineficacia para abordar las causas y consecuencias, residenciales y sociales, del grave problema de la vivienda provocado por las numerosas ejecuciones hipotecarias y desahucios de viviendas principales, en propiedad y alquiler.

Somos conscientes de que el gobierno no ha hecho mucho ante la realidad que vive la ciudadanía desde que empezó la crisis. A día de hoy más de 642.000 familias se han visto en procedimientos de ejecución hipotecaria y más de medio millón de familias han sido desahuciadas de sus viviendas y esto continúa día a día.

La PAH viene exigiendo una modificación de la Ley desde sus inicios hace ya casi 8 años, con la ILP con la que recogimos casi 1,5 Millones de firmas, con las Exigencias PAH, con las 5 de la PAH y el Gobierno no ha hecho más que rechazar nuestras exigencias, poner medidas cosméticas y recurrir todas las leyes autonómicas que se han ido aprobado en muchas comunidades.
El Gobierno ha fijado, durante este tiempo tres plazos de límite: primero el 16 de noviembre de 2014 que fijó el R.D.-Ley 27/12; después del 15 de mayo de 2015 según  la Ley 1/2013, y por último, según el Real Decreto Ley 1/2015 hasta el 15 de mayo de 2017.
Pero esta Ley sus sucesivas modificaciones, no han resuelto nada o muy poco ya que solo se han acogido 22.850 familias hasta septiembre de 2016, lo que resulta un numero bastante bajo en relación a la cantidad de familias desahuciadas.

“Y esto ocurre por los estrictos requisitos que se han fijado que dificultan el acceso a esta Ley a la mayoría de familias, dejándolas fuera”.

Muchas familias que no han podido mejorar su situación económica en todos estos años ven con angustia como pasan las semanas y meses y cómo se acerca indeseablemente esa fecha. Claramente siguen sin tenerse en cuenta las dificultades de las familias 

La PAH de Pontevedra exige que las familias han de poder vivir en sus viviendas sin otro límite de tiempo que hasta que se le ofrezca una alternativa habitacional, eliminando toda otra restricción para acceder a este derecho que no sea la vivienda habitual y que no haya recursos.

“Todos los partidos políticos tienen una inmediata responsabilidad en encontrar  la solución a este drama sino en unos meses puedan dejarse en la calle a cerca de 25.000 familias”.

Necesitamos un cambio urgente de la legislación española, necesitamos un cambio total de las políticas de vivienda de las administraciones de Estado español. Debemos luchar por una promoción prioritaria del alquiler social y sumar al precario parque público de viviendas de alquiler social esas viviendas vacías en manos de entidades financieras y de la SAREB (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria).

¡SI SE PUEDE!.

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Nueva sentencia que avala la dación en pago. Urgen cambios legislativos

Sentencia 732/2015 del 7 de Diciembre de 2016

“La sentencia del juzgado Mercantil nº 10 de Barcelona, de 7 de noviembre de 2016, que hoy ha sido anunciada avala la denuncia de la estafa hipotecaria que llevamos haciendo desde la Plataforma de Afectados por la Hipoteca desde 2009:

¡no es una crisis, es una estafa!

Esta sentencia recoge la dación en pago por vía judicial, es decir, cancelar la deuda hipotecaria al entregar la vivienda. El juez argumenta que no tiene sentido que el hipotecado asuma responsabilidades de por vida mientras que al banco se le permite adjudicarse el inmueble por un 60%, perseguirte de por vida y después vender el inmueble a mayor precio, es decir, la entidad bancaria se adjudico la vivienda por un precio que ya cubría la deuda, tasación hecha por la propia entidad y, ademas,luego lo vendió por uno precio muy superior al adjudicado, obteniendo beneficios por ambos lados (adjudicación y venta) con un derecho básico, el acceso a la vivienda.

Celebramos que hayan jueces valientes que apliquen la directiva europea 93/13, declarando abusiva, y por lo tanto nulas, cláusulas que ya no deberían de existir si el Gobierno hubiese adaptado la directiva europea en la norma Española. Exigimos cambios legislativos que den soluciones universales y no tener que pelear caso a caso por la vía judicial. Así como hicimos en 2013 con la Iniciativa Legislativa Popular hipotecaria que planteaba la dación en pago retroactiva. Iniciativa que contaba con 1,5 millones de firmas y un amplio apoyo social; cambios que se vieron bloqueados por el servilismo del PP a la banca.

Desde la calle lo tenemos claro, hacen falta cambios legislativos como los que planteamos en 2013 o los que planteamos con las 5 de la PAH, el Tribunal de Justicia de la UE también lo tiene claro, cada vez más jueces españoles dictan sentencias en este sentido. Ahora nos toca presionar al Gobierno para hacer efectivos estos cambios.

Nos alegramos de esta nueva sentencia, seguiremos luchando para buscar soluciones estructurales y colectivas para que cualquier familia, que padezca o haya padecido los estragos de la estafa hipotecaria, tenga una segunda oportunidad. 

Porque hay vidas en juego

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Gastos de formalización de las hipotecas.

En los últimos días se han conocido sentencias a nivel estatal y Europeo que señalan prácticas abusivas, engañosas y fraudulentas por parte de los Bancos y Financieras tales como la imposición de la cláusula suelo, el cobro de gastos de constitución de hipotecas, etc…

La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario, y cuyo texto es el siguiente:
“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

De forma parecida, y en algunos casos idéntica, se encuentra redactada dicha cláusula en la casi totalidad de los contratos de préstamo hipotecario.

La sentencia del Tribunal Supremo consideró nulas las cláusulas que imponen al consumidor los gastos de formalización y constitución de hipotecas, ya que a pesar de que el banco es el mayor beneficiado con la formalización de la hipoteca, es el consumidor quien paga todos los gastos en la práctica.
¿Qué gastos se pueden reclamar?:
1. Facturas de Notaría y Registro de la Propiedad:
El Tribunal Supremo dice en su sentencia que, “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real –o sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”. Al no permitirse una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, haciendo recaer su totalidad sobre el deudor, se genera un desequilibrio al consumidor, por lo que la cláusula es abusiva.
2. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados:
De acuerdo a la Ley que regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan”.
Esto también se puede solicitar a la Agencia Tributaria.
¿Cómo puedo reclamarlos?

Estamos a la espera del Kit que está elaborando la Comisión jurídica de la PAH que lo tendremos listo esta semana, pero en un principio se está hablando de que en primer lugar deberá de hacerse una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, de la nueva Entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca.

Transcurridos dos meses desde dicha reclamación, haya contestado o no el Servicio de Atención al Cliente, y siempre que la respuesta, en caso de haberla, haya sido negativa, se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del Banco, indistintamente.
Lo que se ha de solicitar en la demanda que se plantee ante el Juzgado, será la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán de ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas:
(Escritura de tu hipoteca, Factura del notario, Factura del registrador, Carta de pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600)).
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Cláusula suelo, una más entre un montón…

Kit cláusula suelo:

 

“Desde el tamaño de la letra hasta la renuncia de los avalistas a todos sus derechos, las hipotecas contienen numerosas artimañas que abocan a los desahucios”.
Si tienes hipoteca quizás eres uno de los cientos de miles de ciudadanos que firmaron una hipoteca con trampa: cláusula suelo, índice IRPH…, “cláusulas buenas para tu banco y fatales para la economía de tu familia”.

¿Qué es la cláusula suelo?,
La cláusula suelo es un tope bajo los que los intereses nunca podrían reducirse, pues como la mayoría de hipotecas en España están referenciadas al euríbor y como este índice que se calcula a nivel europeo fluctúa constantemente, los bancos al conceder un crédito, exigen en la devolución el pago de ese euríbor más un diferencial.
Por ejemplo, un préstamo a euríbor+1 significa que tiene los intereses del euríbor y un punto extra. Estos intereses se revisan cada semestre o año, en los que se actualiza (y con ello la letra mensual a pagar) según la cotización del euríbor.

¿Porqué se ha montado todo este revuelo?.
Cuando en el año 2008, el euribor superó el 5%, los deudores hipotecados con euribor+1 pasaron a pagar un 6% de interes, la clásula techo estaba en el 13%.
Pero cuando en el año 2009, el euribor empezó a desplomarse mes-a-mes, estos mismos deudores dejaron de ver de bajar sus mensualidades pues se encontraron con cláusulas suelo entre el 2% y 3%, de esta forma la Banca siempre gana.

Ante la imposibilidad de poder aprovechar esta bajada de intereses, “muchas familias empezaron a darse cuenta de que tenían cláusula suelo”, “de que no las habían informado” y acabaron consiguiendo que en el 2013 el Tribunal Supremo las declarara nulas en los contratos pero que no afectaba a las cantidades ya pagadas que no iban a ser devueltas.

¿Como saber si tienes cláusula suelo?.
En primer lugar, hay que sospechar si las cuotas del préstamo no se han reducido de forma abultada y suelen estar incluidas en los apartados de “tipos de interés del préstamo” y bajo definiciones como “interés mínimo”, “límite de variabilidad de intereses”, “límites a la aplicación del interés variable”. La redacción más usual de esta cláusula es algo semejante a: “En ningún caso el tipo de interés nominal anual resultante de cada variación podrá ser inferior al X%”.
En caso de no encontrarlo en el contrato del crédito, se puede consultar el recibo bancario del último pago del préstamo. Si el tipo de interés que aparece como pagado no es igual a la suma del Euribor más el diferencial pactado, efectivamente su hipoteca tiene una cláusula suelo, y ese interés es el tope.
Las cláusulas suelo, además, deben incluir una cláusula techo que no sea abusiva. En la práctica, no ha sucedido así, puesto que las entidades han incluido máximos de hasta el 12%, cuando el euribor en España no ha superado en ningún momento el 6%.

¿Qué puedes hacer si tienes todavía una cláusula suelo?.
Ante la posibilidad de que los bancos recurran (pues tienen 20 días), acercase a las sucursales y exigir la anulación de la cláusula y su aplicación y la devolución del dinero cobrado de más.
Mientras el Gobierno no apruebe el decretazo…, ¿qué podemos hacer?:

1) En los casos en los que las entidades anularan las condiciones abusivas de forma unilateral, podemos reclamar todo el dinero cobrado en exceso, que es la cifra que no conseguimos ahorrarnos por la existencia de un interés mínimo (cláusula suelo).

2) Los clientes que nunca hayan reclamado la devolución de la cláusula suelo, lo pueden hacer desde el incio del crédito.

3) Los clientes que en el año 2013 en adelante, hubiesen llegado a algún tipo de acuerdo con su entidad, pueden denunciar a su entidad, cabiendo la posibilidad de que pierdan el juicio, debido a la interpretación que pudiera hacerse de cada caso.

Y no te olvides, del “redondeo al alza”, de la “cuota final” de hasta el 30% del capital prestado, de las “comisiones por reclamación de posiciones deudoras”, del “intereses de demora” de hasta el 19%, del “vencimiento anticipado por impago”…, y podríamos no parar.

Acércate a tu entidad Bancaria y que no te “desinformen” ó acude a tu Plataforma de Afectados por la Hipoteca más cercana si crees que por falta de pago puedes llegar a perder tu vivienda familiar habitual.

[RECUERDA]
Apoya a la PAH, ayuda a la PAH para acabar con la estafa Bancaria y colabora para denunciar a quienes han diseñado leyes a medida que desprotegen a las personas hipotecadas que por motivos como el paro o la subida de las cuotas no pueden hacer frente a las letras.

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